Além do ilícito civil e administrativo, pode
configurar dois tipos de CRIME:
- Crime Contra a Ordem Tributária (arts. 1º e
2º da Lei Federal nº 8.137/1990[1])
- Crime de Falsidade Ideológica (art. 299[2],
do Código Penal)
Quem responde pelo CRIME?
Todas as pessoas que diretamente participem
do ato (compradores, vendedores, doadores, donatários, etc.), ou que induzam as
partes no ato criminoso, mesmo que não tenham assinado o documento (corretores
ou qualquer outra pessoa que participe ou induza as partes contratantes, ainda
que indiretamente, mesmo sem ter assinado o documento – Código Penal, artigos 29[3] e
62[4]).
Quais as consequências de simular valores?
- Perda do imóvel com restituição apenas
do preço mencionado no contrato ou escritura, em favor do inquilino/locatário
(arts. 27 a 34 da Lei Federal 8.245/1991[5]);
- Perda do imóvel com restituição apenas
do preço mencionado no contrato ou escritura, em favor dos demais proprietários
de partes ideais ou do antigo proprietário que queiram exercer seu direito
legal de preferência pelo mesmo preço (muito comum quando um imóvel em área
maior ainda não foi dividido entre os diversos compradores, ou quando o antigo
proprietário);
- Prejuízos ao comprador pela majoração
do imposto sobre ganhos de capitais, quando for vender o imóvel, salvo se
adquirir outro imóvel residencial no prazo de seis meses, nas condições
previstas em lei;
- Direito de o Município adquirir
compulsoriamente o imóvel pelo mesmo valor declarado na escritura, na hipótese
prevista no art. 25[6]da
Lei Federal nº 10.257/2001;
- Se uma das partes for pessoa jurídica,
também pode configurar ocorrência do ato ilícito de distribuição
disfarçada de lucros se for assinado por pessoa jurídica – art. 464, do
Decreto Federal nº 3.000/1999[7].
Presume-se distribuição disfarçada de lucros no negócio pelo qual a pessoa
jurídica: I – aliena, por valor notoriamente inferior ao de mercado, bem do seu
ativo a pessoa ligada. (…).
- Causa de interdição do vendedor e
perda da administração dos próprios bens (art. 1.185 do Código de Processo
Civil[8];
arts. 40, inciso IV, 1.767, inciso V e 1.782 do Novo Código Civil[9]);
- Escritura ou contrato se torna nulo e
sem nenhum efeito – Esta é uma inovação do Novo Código Civil Brasileiro de
2002[10],
que considera o ato nulo automaticamente, sendo nula também a transmissão do
imóvel que volta ao proprietário anterior, bem como todos os demais efeitos do
ato. O Código Civil anterior era mais brando nesta situação e a nulidade era
relativa (art. 167, §1º, inciso II, do Novo Código Civil[11]);
- Restituição apenas do valor declarado,
em caso de desfazimento do negócio por vícios ocultos ou defeitos de construção
do imóvel, ou de preferência do inquilino, ou de fraude contra credores
(artigos 441 e 442 do Novo Código Civil[12]);
- Arbitramento do valor real pela
autoridade fazendária, além das multas aplicáveis (art. 124 do Decreto Federal
nº 3.000/1999 e artigo 20 da Lei Federal 7.713/1988[13]);
- Juros de mora;
- Multa de 75% até 225% do valor dos
tributos pagos abaixo do valor correto (artigos 957 e 959 do Decreto Federal nº
3.000/1999[14]);
- Prisão – RECLUSÃO de um a cinco anos
(arts. 1° e 2° da Lei Federal 8.137/1990 e 299 do Código Penal[15]).
Quais são as instituições lesadas?
- Município e Estado (imposto de
transmissão);
- Governo Federal (IR, e, caso envolva
empresas, a previdência, PIS, COFINS etc.);
- Custas cartorárias recolhidas ao Estado, Tribunal de Justiça.
Esta prática pode ser facilmente detectada na
Era Digital?
Já é possível detectar eletronicamente a
disparidade entre valores de imóveis de um mesmo bairro, declarados por
compradores diferentes e pelas tabelas padronizadas de valores mínimos e
máximos de terrenos por bairro e de custos do metro quadrado da construção
civil divulgadas mensalmente por instituições de pesquisa especializadas. E
avançam, cada vez mais, os sistemas de cruzamento de dados entre instituições
via Internet.
Os tabeliães de notas respondem
solidariamente pelos tributos que deixam de fiscalizar. E caso percebam
indícios de corrupção ou outros atos ilícitos, são obrigados por lei a
comunicar os órgãos públicos lesados e os órgãos policiais (art. 320 do Código
Penal[16]).
O Governo Estadual de São Paulo já começou a
responsabilizar alguns cartórios que aceitaram escrituras com valores
simulados, baseado no art. 134 do Código Tributário Nacional[17].
[2] Art.
299 – Omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia
constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que
devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar
a verdade sobre fato juridicamente relevante: Pena – reclusão, de um a cinco
anos, e multa, se o documento é público, e reclusão de um a três anos, e multa,
se o documento é particular. Parágrafo único – Se o agente é funcionário
público, e comete o crime prevalecendo-se do cargo, ou se a falsificação ou alteração
é de assentamento de registro civil, aumenta-se a pena de sexta parte.
[3] Art.
29 – Quem, de qualquer modo, concorre para o crime incide nas penas a este
cominadas, na medida de sua culpabilidade. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de
11.7.1984) § 1º – Se a participação for de menor importância, a pena pode ser
diminuída de um sexto a um terço. (Redação dada pela Lei nº 7.209, de
11.7.1984) § 2º – Se algum dos concorrentes quis participar de crime menos
grave, ser-lhe-á aplicada a pena deste; essa pena será aumentada até metade, na
hipótese de ter sido previsível o resultado mais grave. (Redação dada pela Lei
nº 7.209, de 11.7.1984)
[4] Art.
62 – A pena será ainda agravada em relação ao agente que: (Redação dada pela
Lei nº 7.209, de 11.7.1984) I – promove, ou organiza a cooperação no crime ou
dirige a atividade dos demais agentes; (Redação dada pela Lei nº 7.209, de
11.7.1984) II – coage ou induz outrem à execução material do crime; (Redação
dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) III – instiga ou determina a cometer o
crime alguém sujeito à sua autoridade ou não-punível em virtude de condição ou
qualidade pessoal; (Redação dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984) IV – executa
o crime, ou nele participa, mediante paga ou promessa de recompensa. (Redação
dada pela Lei nº 7.209, de 11.7.1984)
[6] Art.
25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. § 1º
Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o
direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos,
renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência. § 2º
O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na
forma do § 1º, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo
imóvel.
[10] Legislação
citada.
[11] Legislação
citada.
[12] Legislação
citada.
[14] Legislação
citada.
[15] Legislações
citadas.
[16] Legislação
citada.
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