Alertamos quantos aos riscos econômicos e jurídicos
de se atribuir, na escritura, valor inferior ao do imóvel.
No ato da compra de qualquer imóvel, seja por
escritura pública ou por instrumento particular, as partes devem declarar o
valor do imóvel que está sendo alienado. Esse valor constará do título e da
matrícula. Referido valor é usado como base de cálculo para o recolhimento de
ITBI e Imposto de Renda. Nalguns estados, este valor declarado pelas partes é
utilizado, ainda, como base de cálculo para recolhimento de custas notariais
referentes à lavra da escritura pública e outros emolumentos. Entretanto, como
todos sabem, infelizmente, é procedimento comum e regularmente utilizado no
mercado imobiliário, declarar na escritura pública valor inferior ao real, ou
seja, o valor da venda apresenta uma relevante diferença com o da avaliação
deste bem, sem razões econômicas ou jurídicas que justifiquem tais
divergências. Assim, resta caracterizado o subfaturamento. Porém, tal prática,
além de criminosa, é permeada por muitos riscos, inclusive patrimoniais, que
nem sempre são conhecidos pelos contratantes ou se conhecidos não são
devidamente ponderados. Assim, alertamos quantos aos riscos econômicos e
jurídicos de se atribuir, na escritura, valor inferior ao do imóvel, pelas
seguintes razões:
1) Em primeiro lugar, tal conduta é criminosa e
está tipificada no art. 2º, I da Lei n. 8.137/90 (estabelece os crimes contra a
ordem tributária) e art. 299 do Código Penal (falsidade ideológica). E agora,
com o advento da Lei n. 12.683/12, que alterou a Lei n. 9.613/98 (trata dos
crimes de lavagem de dinheiro), tal prática pode caracterizar crime de lavagem
de dinheiro, já que pelas novas regras ocorreu uma ampliação dos crimes
antecedentes, incluindo a sonegação fiscal;
2) Há também, consequências patrimoniais e civis,
por exemplo, no caso de evicção (que é quando o adquirente perde um bem, por
sentença judicial, em consequência de um vício precedente a compra), o
comprador tem a faculdade de se voltar contra o vendedor para que este restitua
integralmente o preço pago, e no caso o preço a ser devolvido será o lançado na
escritura e não o efetivamente pago pelo adquirente;
3) Também um vendedor de má-fé poderá pleitear a
anulação da compra e venda anteriormente realizada, sob o argumento da
ocorrência do vício da lesão, vez que o imóvel tem valor de mercado superior ao
preço pago pelo comprador. Assim, com base no art. 157 do Código Civil poderá
pedir anulação da compra e venda ou a “complementação” do preço do imóvel;
4) Por fim, no caso do imóvel estar locado, o
inquilino, ao demonstrar que não teve seu direito de preferência preservado,
vez que o imóvel foi alienado por valor inferior ao oferecido, poderá requerer
o imóvel para si, depositando o preço lançado na escritura, o que tornará a
aquisição realizada pelo comprador ineficaz;
Desta forma, como se vê graves são os riscos
jurídicos e patrimoniais que estão sujeitos os participantes de uma operação
subfaturada. E, infelizmente as partes (comprador vendedor) nem sempre são devidamente
alertadas, quanto a tais riscos, pelos profissionais que lhes prestam
assessoria. Igualmente, é importante destacar que independentemente de quem
tenha auferido o benefício com a sonegação fiscal, seja vendedor ou comprador,
quaisquer dos contratantes, inclusive corretores de imóveis e representantes
legais de imobiliárias, que interviram ou concorreram para sua prática, poderão
ser responsabilizados (art. 11 da Lei n. 8137/90 – define crimes contra a ordem
tributária).
Por fim, não poderíamos encerrar este artigo sem
mencionar a importante iniciativa do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI), ao editar a Resolução n. 1168/2010, a qual passou a incluir como
lavagem de dinheiro, dentre outras operações suspeitas, as transações com aparente
subfaturamento do valor do imóvel, bem como, dispôs acerca da obrigatoriedade
das pessoas jurídicas, que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra
e venda de imóveis, a comunicarem ao Conselho de Controle de Atividades
Financeiras – COAF as transações imobiliárias de valor igual ou superior a
R$100.000,00 (cem mil reais). E atualmente, com o advento da Lei n. 12.683/12,
o art. 9º inciso X da Lei n. 9.613/98 incluiu o corretor de imóveis (pessoa
física) como uma das pessoas sujeitas aos mecanismos de controle da Lei,
estando obrigado a comunicar o COAF e a manter cadastro de seus clientes e
registro de todas as suas operações imobiliárias. Como se vê, o órgão de
regulamentação e fiscalização profissional do corretor de imóveis, bem como as
autoridades fazendárias, que atualmente estão equipadas com um complexo sistema
de cruzamento de dados financeiros e fiscais, não estão alheios a essas
questões, e apesar da sociedade encarar a sonegação como algo normal e
inexistirem incentivos fiscais, tais como, haver a correção dos valores dos
imóveis lançados nas declarações de imposto de renda (pessoa física ou
jurídica), fato é: a prática de operações subfaturadas é permeada por
consequências criminais e civis, sem mencionar que o comprador do imóvel fica
sujeito a severos prejuízos patrimoniais, conforme apontado acima. É por isso
que, por razões éticas, econômicas e jurídicas, orientamos, com veemência, que
na alienação de um imóvel conste, no título aquisitivo (instrumento particular
ou escritura pública), o valor real do imóvel.
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