NOVO ENDEREÇO

 Comunicamos aos clientes e parceiros, o novo endereço do 1º Tabelionato de Notas de Itabuna - Bahia

 NOVO ENDEREÇO:

Rua Ruffo Galvão, nº 113, Térreo, Centro, Itabuna - Bahia.
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STJ: Base de cálculo do ITBI pode ser superior ao valor venal adotado para o IPTU

STJ: Base de cálculo do ITBI pode ser superior ao valor venal adotado para o IPTU

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do município de São Paulo.

A Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do mercado. O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do Código Tributário Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, que cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo. “Não podem coexistir dois valores venais – um para o IPTU e outro para o ITBI”, afirmou o tribunal estadual. Em recurso ao STJ, o município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38 do CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de venda do imóvel em condições normais do mercado. Distorção “É amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Herman Benjamin, ao votar pela reforma da decisão do TJSP, no que foi acompanhado pela Segunda Turma. De acordo com o ministro, se existe distorção nesse valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não ao ITBI. “Isso porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício e, para viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que abarcam os milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis tributados anualmente”, explicou. “Seria absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse individualmente cada um dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu território para lançar anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das plantas genéricas”, completou. Segundo ele, as plantas genéricas de valores – baseadas em preços médios do metro quadrado por região e padrão de construção – costumam ficar abaixo do valor de mercado, seja por causa da sistemática de sua elaboração, seja porque não são refeitas todo ano. Como a jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que a defasagem em relação à real avaliação dos imóveis urbanos acaba aumentando a cada ano que passa”. Valor real Quanto ao ITBI, Herman Benjamin disse que a base de cálculo é muito mais próxima da realidade. “Em vez de milhões de lançamentos de ofício anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de operações claramente individualizadas, com a declaração do real valor de venda do imóvel pelos próprios particulares que transmitem os bens”, afirmou. O relator observou ainda que, no ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. “Não é por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir que, na hipótese de hasta pública, o preço de arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI”, acrescentou o ministro. Ele destacou que o mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra e venda entre particulares, como no caso em julgamento: “De fato, o valor real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.” Não se confunde Em relação à divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do ITBI, o relator frisou que a distorção estará, em regra, no valor referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o TJSP. “Nesse contexto, erra o Tribunal de Justiça ao afastar o cálculo da prefeitura pela simples razão de haver diferença quanto à base de cálculo do imposto sobre a propriedade”, disse. Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de ofício pelo fisco, se o contribuinte não concorda com o valor venal atribuído pelo município, pode discuti-lo administrativamente ou judicialmente, buscando comprovar que o valor de mercado (valor venal) é inferior ao lançado. Por outro lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do CTN. “Isso demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado é diferente”, acrescentou o ministro. Assim, seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém, isso não ocorreu nos autos. Fonte: Site do STJ.

INFORMATIVO - CÓDIGO DE NORMAS - EXTRAJUDICIAIS

INFORMATIVO - CÓDIGO DE NORMAS - EXTRAJUDICIAIS

EM VIRTUDE DA NORMATIZAÇÃO DOS SERVIÇOS EXTRAJUDICIAIS DO ESTADO DA BAHIA, OCORRERAM MUDANÇAS EM ALGUNS PROCEDIMENTOS ADOTADOS PARA A LAVRATURA DE ESCRITURAS DE DIVÓRCIOS, INVENTÁRIOS, E DEMAIS INSTRUMENTOS, SENDO DE SUMA IMPORTÂNCIA QUE AS PARTES OBSERVEM O QUE CONSTA NO CÓDIGO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS DOS SERVIÇOS EXTRAJUDICIAIS DO ESTADO DA BAHIA.

As normas de serviços relativas à execução das atividades notariais e de registro, os seus procedimentos materiais e formais e a disciplina necessária ao exercício da função correcional foram compiladas em um único instrumento por força das determinações contidas na Portaria Conjunta nº 07/2012, editada pela Corregedoria Geral da Justiça e pela Corregedoria das Comarcas do Interior do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. O documento normativo composto por 1.420 artigos denominado Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registros do Estado da Bahia é a primeira consolidação sobre o tema e pretende, na forma do art. 38, da Lei Federal nº 8.935, de 18.11.94, assegurar que estes serviços, que se constituem funções públicas, mas executadas por meio de delegação a particulares, sejam prestados com eficiência, segurança, celeridade, validade e legalidade. A aplicação efetiva dos provimentos, atos normativos, pareceres e ordens relativos aos serviços auxiliares, era muito árdua em razão de não se encontrarem reunidos. A dispersão destas normas prejudicava a ação dos notários e registradores, aos quis competiam o exercício das atividades, como também a dos Magistrados, que detinham o dever fiscalizatório e por fim, dificultava a ação dos usuários, que deixavam de exigir a qualificação dos prestadores dos serviços por desconhecerem os atos e requisitos de regularidade. Desta forma, o Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registros do Estado da Bahia (CNP) vem atender aos reclamos sociais e trás em todo o seu processo de criação o perfil das atuais gestões das Corregedorias deste Estado, sendo fruto dos ideais mais sólidos da realização justiça e do direito. Para Acessar o Código de Normas acesse o link: http://www5.tjba.jus.br/corregedoria/images/pdf/codigo_normas_extrajudiciais_bahia.pdf

DECISÃO STJ - Viúva que era casada em comunhão parcial entra apenas na herança dos bens comuns

O cônjuge sobrevivente que era casado sob o regime da comunhão parcial de bens não concorre com os descendentes na partilha de bens particulares do falecido, mas, além de ter direito à meação, não pode ser excluído da sucessão dos bens comuns, em concorrência com os demais herdeiros. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Na ação de inventário que deu origem ao recurso especial, o juízo de primeiro grau considerou que uma viúva que fora casada em regime de comunhão parcial, além da meação a que tinha direito (metade do patrimônio conjunto adquirido durante o casamento), deveria entrar na divisão dos bens particulares do marido (aqueles que ele tinha antes de casar), concorrendo na herança com os descendentes dele. A decisão foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Diante disso, o espólio do falecido recorreu ao STJ para pedir a exclusão da viúva na partilha dos bens particulares. Os ministros decidiram o caso com base na interpretação do artigo 1.829, inciso I, do Código Civil de 2002 (CC/02), segundo o qual, “o cônjuge supérstite casado sob o regime da comunhão parcial de bens integra o rol dos herdeiros necessários do de cujus, quando este deixa patrimônio particular, em concorrência com os descendentes”. Bens exclusivos A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, lembrou que, antes da Lei do Divórcio, o regime natural de bens era o da comunhão universal, “que confere ao cônjuge a meação sobre a totalidade do patrimônio do casal, ficando excluído o consorte da concorrência à herança”. A partir da vigência da Lei 6.515/77, o regime natural passou a ser o da comunhão parcial, “segundo o qual se comunicam os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, consideradas as exceções legais”, afirmou. Segundo a ministra, essa mudança, que foi confirmada pelo CC/02, fez surgir uma preocupação, porque seria injustificável passar do regime da comunhão universal, no qual todos os bens presentes e futuros dos cônjuges são comunicáveis, para o regime da comunhão parcial – sem dar ao cônjuge sobrevivente o direito de concorrer com descendentes e ascendentes na herança. Por essa razão, o cônjuge passou a ser considerado herdeiro necessário. Para Andrighi, “o espírito dessa mudança foi evitar que um consorte fique ao desamparo com a morte do outro”. Apesar disso, ela considera que, na comunhão parcial, os bens exclusivos de um cônjuge não devem ser partilhados com o outro após a sua morte, “sob pena de infringir o que ficou acordado entre os nubentes no momento em que decidiram se unir em matrimônio” (artigos 1.659 e 1.661 do CC). Para a relatora, a interpretação mais justa do artigo 1.829, inciso I, do CC é aquela que permite que o sobrevivente herde, em concorrência com os descendentes, a parte do patrimônio que ele próprio construiu com o falecido, “porque é com a respectiva metade desses bens comuns que ele pode contar na falta do outro, assim na morte como no divórcio”. Melhor interpretação Em seu entendimento, a interpretação de parte da doutrina de que o cônjuge herda, em concorrência com os descendentes, tanto os bens comuns quanto os particulares, representa “a transmutação do regime escolhido em vida”. Além disso, para ela, essa interpretação conflita com os princípios da dignidade da pessoa humana, autonomia privada, autorresponsabilidade, confiança legítima, boa-fé e eticidade. Por fim, a ministra ressaltou que “afastar o cônjuge da concorrência hereditária no que toca aos bens comuns, simplesmente porque já é meeiro, é igualar dois institutos que têm naturezas absolutamente distintas”: a meação e a herança. Andrighi disse que a meação já é do viúvo em virtude da dissolução do casamento pela morte, enquanto a herança “é composta apenas dos bens do falecido, estes sim distribuídos aos seus ssores, dentre os quais se inclui o consorte sobrevivente”. http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=111749

Postado por Dúvidas e sugestões. Fale com o TABELIÃO. às 02:50

REGIME DE BENS

O novo Código Civil consagra a liberdade de escolha do regime de bens entre os cônjuges e, além de não serem obrigados a escolha de determinado regime (salvo nos casos expressamente previstos no Código Civil), podem combinar os regimes, ajustando um regime misto especial, podendo estabelecer cláusulas, respeitando os princípios gerais de ordem pública, os fins e a natureza do casamento. Atualmente, pela nova legislação civil, são quatro os regimes de bens a serem livremente escolhidos pelo casal: Comunhão Parcial de Bens: Também conhecido como regime LEGAL. Neste regime, os bens que os noivos possuíam antes do casamento não se comunicam ao outro cônjuge, somente o que for adquirido após a celebração do casamento é que será considerado dos dois. Há uma separação quanto ao passado e comunhão quanto ao futuro. Não se comunicam após o casamento: Os bens particulares (os que cada um já possuía antes do casamento e os adquiridos a título gratuito, por doação ou sucessão); bem como o valor pela alienação destes; nem mesmo os adquiridos com este valor; as obrigações anteriores ao casamento e as provenientes de atos ilícitos; os bens de uso pessoal e profissional; salários, pensões e soldos pessoais e ainda os bens que foram adquiridos por uma causa anterior ao casamento. Neste tipo de regime, não há necessidade de feitura de pacto antenupcial, bastando a declaração de vontade dos nubentes na hora da habilitação. Comunhão Universal ou Total de Bens: Neste regime, comunicam-se todos os bens dos nubentes, tantos os atuais, como os futuros. Assim, após o casamento, tudo o que era só de um, passa a ser dos dois. E também, o que for adquirido após a celebração do casamento, será dos dois. Só não se comunicarão os seguintes bens: doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade; os gravados de fideicomisso e o direito do herdeiro fideicomissário, antes de realizada a condição suspensiva; dívidas anteriores ao casamento, salvo se provado que reverteram em proveito comum do casal e doações antenupciais feitas por um dos cônjuges ao outro com a cláusula de incomunicabilidade; os bens de uso pessoal e profissional; proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge e pensões, soldos, montepios e outras rendas semelhantes. Se o casal escolher este regime de bens, haverá a necessidade de feitura de pacto antenupcial, celebrado por escritura pública. Participação Final nos Aqüestos: Por aqüestos, entende-se o montante de patrimônio adquirido após o casamento. Este é um regime novo e misto, pois durante o casamento aplicam-se as regras da separação total e após a sua dissolução, as da comunhão parcial. Cada cônjuge tem o seu próprio patrimônio e em caso de dissolução da sociedade conjugal, lhe caberá a metade do que o casal adquiriu a título oneroso durante o casamento. Durante o casamento, depende de autorização do cônjuge para vender os bens imóveis, salvo disposição contrária em pacto antenupcial. Na apuração dos aqüestos, sobrevindo a dissolução da sociedade conjugal, excluem-se da soma dos patrimônios próprios os bens anteriores ao casamento e os que em seu lugar foram substituídos, os que sobrevierem a cada cônjuge por sucessão ou liberalidade e as dívidas relativas a este bem. Aqui, também há necessidade de escritura de pacto antenupcial. Separação de Bens Convencional ou Absoluta: Neste regime, cada cônjuge conserva a plena propriedade dos seus bens, bem como sua integral administração e fruição, podendo aliená-los ou gravá-los de ônus real livremente, sejam móveis ou imóveis. Envolve todos os bens, presentes e futuros, frutos e rendimentos e confere autonomia na gestão do próprio patrimônio. Para que se configure nestes moldes é igualmente indispensável a feitura do pacto antenupcial também, como explicado acima. Pelo art. 1.641 do Código Civil, haverá Separação Obrigatória de Bens no casamento: I. das pessoas que contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento; II. Da pessoa maior de 60 anos; III. de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial. O Pacto Antenupcial só pode ser feito por escritura pública, em Tabelionato de Notas. Para valer contra terceiros, isto é, perante toda a sociedade, deverá ser registrado, após a celebração do casamento no Cartório de Registro de Imóveis (Livro n.º 3) do primeiro domicílio do casal. Se o casal, ou cada cônjuge individualmente possuir bens imóveis registrados, deverá tempestivamente também averbar o casamento com o pacto antenupcial no Livro n.º 2 do Cartório de Registro de Imóveis de cada bem imóvel. Qualquer que seja o regime de bens adotado só passará a vigorar depois do casamento. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e dos registradores comentada. São Paulo: Saraiva, 4.ª ed, 2002. FIUZA, César. Direito Civil - Curso completo. Belo Horizonte: Del Rey, 7.ª ed., 2003. HUBER, Cloves. Registro Civil de Pessoas Naturais. São Paulo: Editora de Direito Ltda, 2002.

LEI DO GEORREFERENCIAMENTO AINDA É DESCONHECIDA

LOTEAMENTO REGULARIZAÇÃO

INFORMATIVO - ROTEIRO PARA REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO

(com abertura ou prolongamento de ruas)

1. REQUERIMENTO

Uma única via assinada pelos proprietários, com data posterior ao ultimo documento juntado, citando expressamente as matrículas dos imóveis envolvidos. (todos eles e firmas reconhecidas)

Obs: (geralmente, deverá ser feita previamente a retificação tabular dos imóveis e sua unificação num único imóvel)

2. CERTIDÃO VINTENÁRIA DO IMÓVEL

Certidão atualizada do registro imobiliário

(validade: 90 dias)

3. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL SOBRE A ÁREA

Lei que transformou a área rural em urbana (se necessária)

Obs: demais atos legais sobre o loteamento

4. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO MUNICIPAL

Se houver, juntar cópia autenticada pela Câmara Municipal, se não houver, juntar certidão municipal nesse sentido.

(assinada pelo Prefeito ou Secretário de Urbanismo ou equivalente)

5. PROCESSO PERANTE O MUNICÍPIO

Auto de regularização emitido pelo Município (original)

Cronograma de obras ou  termo de constatação de infraestrutura

Laudo de avaliação e termo de avaliação dessas obras

Termo de caução e o título a ele relativo (em geral: escritura pública de hipoteca)

Decreto de aprovação (atentar para o prazo de validade de 180 dias)

Outros atos praticados perante o Município

Sendo possível: 1) certidão de cadastro e valor venal de cada lote a ser gerado pelo empreendimento; e 2) lei municipal quanto à denominação das ruas.

6. PROCESSO PERANTE  A SEC DA HABITAÇÃO

Declaração de conformidade urbanística e ambiental. (original)

Plantas e memoriais autenticados pelo Comitê Estadual de Regularização. (originais)

Havendo “situações especiais” (invasão de APP, lotes com dimensão inferior à permitida pela lei, etc), será necessária autorização específica do órgão competente.

7. CONTRATO-PADRÃO

Cuidado com cláusulas abusivas (vide art. 26 da LPS e CDC)

Quando for o caso: extrato com as restrições urbanísticas

(anuência do Prefeito - firma reconhecida)

ROTEIRO DE REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO

8. PLANTAS E MEMORIAIS DESCRITIVOS

(usar azimutes UTM - SIRGAS 2000, especificando fuso e MC - e não mais rumos ou azimutes magnéticos, que se modificam com o decurso do tempo;  assinaturas do engenheiro e de todos os proprietários (firmas reconhecidas);

Plantas originais autenticadas pelo Comitê Estadual de Regularização (sem rasuras)

Plantas originais com a aprovação municipal (sem rasuras)

Apresentar mais 2 vias das plantas para “manejo”

(assinadas pelo agrimensor e titulares)

 Apresentar os memoriais descritivos em tabelas

(área total, lotes, áreas públicas, etc.)

9. CERTIDÕES

a. Quanto aos Imóveis (atentar para a validade de cada uma)

ITR e CCIR dos últimos 5 anos(se no período o imóvel foi rural)

IPTU e taxas municipais dos últimos 5 anos

b. Quanto às Pessoas (todos que foram titulares nos últimos 10 anos)

Declaração individual de domicílios e locais de trabalho nos últimos 10 anos (firma reconhecida do declarante)

CPF, RG e comprovante do atual endereço de todos (cópias autenticadas)

Criminal (estadual e federal): 10 anos

Cível e fiscal (estadual e federal): 10 anos

Protestos: 10 anos (atenção: no distribuidor/SP, verificar se já expedem certidão de 10 anos)

Preparação da papelada (para agilizar a conferência):

Dica: Preparar uma capa (com o respectivo título) para cada bloco não perfurar, não encadernar, não grampear certidões pessoais: separar os blocos por pessoa (constar nome, CPF e RG na 1ª folha) ideal: colocar cada bloco no interior de um "invólucro plástico".

 Dicas Finais: (leia isso antes de ir ao Registro de Imóveis; leia com atenção!)

 ·    fazer um check-list das certidões para ver se não faltou alguma

 ·    verificar o prazo de validade de cada documento juntado

 ·   certidões sempre originais, não apresentar cópias autenticadas

 ·   não juntar documentos inúteis (se já inválidos, deixá-los em casa)

 ·   deixar por último o pedido de certidões de prazo curto de validade

·  não rasurar nenhum documento, principalmente os da Secretaria de Habitação.

Certidões pessoais:  “locais” de domicílio” e “de trabalho” dos últimos 10 anos; havendo ações criminais, fiscais ou cíveis“ de relevo”, juntar certidão específica e, se for ocaso, juntar declaração esclarecendo cada fato (comprovando que tais ações não causarão prejuízo ao empreendimento). 

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